Procedimento permite ao cidadão conquistar a escritura do seu imóvel direto no Cartório, com mais agilidade, segurança jurídica e acesso pleno à cidadania

Por anos, milhões de brasileiros viveram a angústia de pagar por um imóvel e nunca receber a escritura definitiva. Sem registro em Cartório, restava apenas um “contrato de gaveta”, acordos informais que trazem insegurança e impedem o pleno exercício da propriedade. Dados do Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR), estima-se que, dos cerca de 60 milhões de domicílios urbanos do país, 30 milhões não tenham escritura, ou seja, metade das moradias urbanas estão irregulares. Esses números alarmantes refletem um problema histórico de falta de regularização fundiária, que priva famílias da segurança jurídica sobre seus lares e as mantém à margem do crédito e de políticas públicas de habitação.

Até recentemente, a única saída para quem estava nessa situação era recorrer à Justiça por meio de uma ação de adjudicação compulsória, um processo judicial para obrigar o vendedor a outorgar a escritura. Era um caminho caro, lento e incerto. Em média, uma ação judicial de adjudicação podia levar de 1 a 3 anos para ser concluída, muitas vezes exigindo gastos consideráveis com advogados e custas processuais. Enquanto isso, o Poder Judiciário acumulava um gigantesco volume de processos, cerca de 77 milhões de ações em tramitação, a um custo anual de mais de R$100 bilhões aos cofres públicos. Grande parte desses litígios envolve questões sem conflito entre as partes (como a mera regularização de um imóvel já pago), o que sobrecarrega os tribunais indevidamente. Como resume o juiz Diego Vasconcelos, presidente da Comissão de Desjudicialização da OAB, “nos procedimentos não litigiosos, o Cartório pode resolver todas as pendências, restando apenas os casos conflituosos ao Poder Judiciário”.

A solução extrajudicial e a Lei 14.382/2022

Diante desse quadro, uma inovação legal veio mudar o jogo. Em julho de 2022, foi sancionada a Lei nº 14.382/2022, que modernizou a Lei de Registros Públicos e incluiu o artigo 216-B, autorizando a adjudicação compulsória pela via extrajudicial. Na prática, isso significa que o comprador de um imóvel quitado, de posse do contrato e comprovantes de pagamento, pode obter a transferência da propriedade diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem precisar ingressar com ação judicial. A medida inicialmente enfrentou vetos, mas foi restabelecida pelo Congresso, e em 2023 ganhou regulamentação nacional por meio do Provimento nº 150 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Trata-se de uma mudança paradigmática: a escritura deixa de ser refém da boa vontade do vendedor (ou da morosidade judicial) e passa a estar ao alcance do comprador diligente, com apoio do notário e do registrador.

Segundo as normas do CNJ, a adjudicação extrajudicial é cabível para “quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, bem como cessões ou promessas de cessão”, desde que não haja cláusula de arrependimento. Aplica-se, por exemplo, àquele caso clássico em que o vendedor sumiu, faleceu ou simplesmente se recusa a formalizar a escritura mesmo após receber todo o pagamento. Nesses cenários, o comprador, representado por advogado, reúne a documentação exigida (contrato, comprovantes de quitação, certidões negativas, etc.) e protocola um pedido de adjudicação compulsória extrajudicial no Registro de Imóveis competente. É necessária também uma ata notarial lavrada em Cartório de Notas, atestando os fatos e provas da compra e venda. Se estiver tudo em ordem e não houver litígio, o registrador de imóveis procede à transferência da matrícula para o nome do comprador, outorgando-lhe a tão aguardada escritura definitiva.

Essa via extrajudicial traz agilidade e economia. “Agora, extrajudicialmente, o procedimento é mais barato e o tempo médio pode cair para até três meses, dependendo do caso”, observa o advogado Richard Franklin Mello d’Avila, especialista em Direito Consultivo. Ou seja, aquilo que antes podia consumir anos nos tribunais hoje se resolve em questão de semanas ou poucos meses no Cartório. 

Importante destacar que a adjudicação extrajudicial não elimina a necessidade de um advogado, a lei exige que o requerente esteja assistido por advogado ou defensor público. Ainda assim, os custos tendem a ser menores, pois evitam-se longas batalhas judiciais. Para o comprador, é uma solução prática e acessível; para a Justiça, um alívio bem-vindo. Como definiu o juiz Rafael Maas dos Anjos, que auxilia a presidência do TJSC, ao integrar os Cartórios ao sistema de justiça digital, tais avanços permitem “ofertar aos usuários uma via ágil, eficiente e segura na resolução de demandas que não apresentam natureza contenciosa”.

Antes e depois: do processo judicial à via rápida do Cartório

Para entender o impacto dessa mudança, vale comparar o “antes e depois” da adjudicação compulsória. Antes, quem tivesse um contrato de compra e venda e não conseguisse a escritura dependia de ingressar com um processo no fórum. Era preciso contratar um advogado, arcar com custas e esperar pela citação do vendedor (se fosse encontrado) e pela tramitação na Vara Cível. Muitas vezes, havia a necessidade de uma sentença judicial e expedição de mandado para enfim registrar o imóvel no nome do comprador. Todo esse rito poderia levar até seis anos, especialmente se houvesse dificuldade em localizar a outra parte ou oposição de herdeiros. 

Depois da Lei 14.382/22, burocracias e intermediários foram drasticamente reduzidos. O interessado agora se dirige diretamente ao Tabelionato de Notas e ao Registro de Imóveis, munido da documentação. Não há juiz para ouvir testemunhas ou decidir questões, presume-se que, se não há litígio (briga judicial), não há por que envolver o Judiciário.

As diferenças são notórias:

• Tempo: em vez de “longos anos” de espera na Justiça, o procedimento extrajudicial pode ser concluído em cerca de 30 a 90 dias após a entrada do requerimento, conforme a complexidade do caso. 
• Custos: o que antes envolvia honorários advocatícios e despesas processuais imprevisíveis agora se resume ao pagamento dos emolumentos de Cartório (que muitas legislações estaduais permitem parcelar e até reduzir em casos sociais). 
• Trâmite: se no processo judicial o comprador ficava à mercê de filas e prazos legais extensos, na via extrajudicial ele mesmo controla o andamento, apresentando os documentos diretamente ao oficial registrador. 

Em síntese, “antes, só havia a via judicial, demorada e cara; agora, o cidadão tem uma alternativa rápida e eficiente no Cartório”. Como destaca Rogério Bacellar, presidente da Anoreg/BR, cada procedimento que sai do Judiciário e vai para o Cartório resulta em serviço “mais célere ao cidadão”, graças ao apoio extrajudicial que reduz o tempo de tramitação dos processos.

Claro que nem todos os casos poderão seguir pelo Cartório. Se houver um conflito instaurado, por exemplo, disputas entre herdeiros do vendedor, alegações de fraude no contrato, ou qualquer impugnação fundamentada, a adjudicação extrajudicial não prossegue e as partes são encaminhadas à via judicial tradicional. Mas essa é exatamente a lógica esperada: que apenas os casos realmente contenciosos fiquem no Judiciário. “Devemos deixar a cargo do juiz somente o que for necessário”, defende o juiz Márcio Evangelista, do TJDFT, apontando que delegar atos não litigiosos aos Cartórios “é um caminho que não tem mais volta”, já que muitas demandas podem ser resolvidas de forma mais simples e próxima do cidadão. Assim, a inovação beneficia ambos os lados: desafoga as varas judiciais e entrega resultados mais rápidos para a população. As partes economizam tempo e dinheiro, enquanto o Judiciário pode concentrar esforços nos litígios de maior complexidade ou risco.

Histórias de sucesso: da espera de décadas à escritura em mãos

Poucos meses após a regulamentação nacional, a nova ferramenta já começou a mudar vidas e realidades pelo Brasil. Um caso emblemático ocorreu em Santo André (SP), onde o aposentado Valdemar Ramos, 75 anos, enfim conquistou a propriedade formal de seu apartamento após quase 40 anos de espera. Ramos havia comprado, em 1984, um imóvel pertencente ao INSS num conjunto habitacional antigo, mas nunca conseguiu a escritura, possuía apenas um contrato particular, e o imóvel continuava registrado em nome do antigo proprietário (o INSS). “Eu tinha desistido [de regularizar o imóvel] por conta da burocracia e da má vontade dos funcionários do INSS em resolver o caso. Hoje, fico contente com a renovação dos cargos públicos. Isso facilita muito”, contou Ramos.

Durante décadas, ele tentou sem sucesso resolver a situação: chegou a procurar o INSS em 1996 e, por volta de 2003, contratou um despachante, mas nada andou. O desfecho só veio em 2024, após a edição do Provimento CNJ 150/23. Em menos de dois meses, o 1º Cartório de Notas de Santo André conduziu todo o procedimento e, em 25 de julho de 2024, a matrícula foi finalmente registrada em nome de Valdemar Ramos e sua esposa. 

A conquista de Ramos ilustra o poder transformador da nova lei. Ele conta que muitos vizinhos enfrentam o mesmo problema na região, moradores que também compraram seus apartamentos há décadas e nunca tiveram a escritura. Agora, com o precedente aberto, todos eles têm uma esperança concreta de regularização sem depender de burocracias intermináveis. Para o tabelião Nosch, a satisfação profissional também é enorme: “Eu me sinto privilegiado por cumprir a minha função social e por realizar a solução deste problema, que já está sendo replicada no País”, afirmou. 

Governos locais também passam a incentivar a regularização: em Natal (RN), por exemplo, a prefeitura lançou, no último dia 18 de setembro, o maior programa de regularização imobiliária já realizado na história da cidade. Um mutirão para conceder escrituras a milhares de famílias, com desconto de impostos e isenção de taxas cartorárias. O prefeito Paulinho Freire definiu o programa como “transformador”, se tiver ampla adesão, “os impactos poderão ser significativos, trazendo maior segurança jurídica às famílias, valorização dos imóveis e estímulo ao mercado imobiliário”. São histórias e iniciativas que dão rosto humano a uma mudança legal, mostrando na prática o efeito social da desjudicialização: cidadãos empoderados, problemas crônicos resolvidos e comunidades inteiras ganhando título de propriedade.

Impacto econômico e social: segurança, crédito e cidadania

Regularizar a situação de um imóvel não é apenas uma questão burocrática, é um avanço tangível na vida das pessoas e na economia do país. Ao obter a escritura definitiva, o cidadão finalmente se torna proprietário de fato e de direito. Isso traz segurança jurídica imediata: ele deixa de temer, por exemplo, que um terceiro reivindique o imóvel, ou que eventuais dívidas do antigo dono recaiam sobre o bem. “O título definitivo é uma garantia real de propriedade. Com ele, o cidadão ganha segurança jurídica para proteger a propriedade do seu imóvel, além de permitir que se habilite a programas sociais e financiamentos”, explicou Renata Queiroz, secretária de terras no Amazonas. 

O procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial transforma a posse fática em propriedade legal de forma muito mais ágil. Como avalia o juiz Rafael Maas dos Anjos, do TJSC, quando não há litígio, “a via administrativa deve ser primeira opção do cidadão: resolve-se rápido, com segurança jurídica e sem adversariedade”. De fato, em vez de uma longa ação judicial, o comprador que já quitou o imóvel consegue documento definitivo em Cartório em poucos meses, garantindo segurança jurídica imediata e evitando disputas futuras.

Além do aspecto econômico, há também grande ganho social. Cartórios e magistrados têm destacado que os serviços extrajudiciais devolvem dignidade e cidadania às pessoas. Como observa Maas, em regimes desburocratizados “as pessoas obtêm os documentos essenciais para exercer a cidadania” e, para populações vulneráveis, “a ideia de cidadania é restaurada”. Ter a propriedade regularizada significa, na prática, ter acesso a benefícios públicos, serviços e tranquilidade jurídica, reforçando a cidadania plena do comprador.

Cartórios protagonistas na garantia do direito à moradia

O sucesso da adjudicação extrajudicial reforça um movimento mais amplo: o protagonismo dos Cartórios extrajudiciais na garantia de direitos fundamentais no Brasil. Antes vistos apenas como burocráticos, os Cartórios, sejam de Notas ou de Registro de Imóveis, vêm assumindo um papel ativo de solucionar problemas historicamente levados ao Judiciário. A mudança começou com a Lei 11.441/2007, que permitiu inventários, partilhas, divórcios e outros atos em Cartório, inaugurando a era da desjudicialização. 

De lá para cá, ampliaram-se as atribuições: usucapião extrajudicial, mediação e conciliação em Cartório, e agora a adjudicação compulsória extrajudicial. Os resultados comprovam a eficiência dessa parceria entre Judiciário e extrajudicial. Desde 2007, mais de 2,6 milhões de inventários e 1,1 milhão de divórcios deixaram de sobrecarregar os tribunais ao serem feitos diretamente em Cartório. Cada processo evitado significa economia de recursos públicos e tempo dos juízes. “Os Cartórios hoje representam o principal fator de contribuição para a desjudicialização no Brasil”, avalia Rogério Bacellar, presidente da ANOREG/BR, reforçando a atuação dos Cartórios atuando como aliados do Judiciário ao absorver questões simples e liberando os juízes para conflitos de maior complexidade.

Com a adjudicação compulsória extrajudicial, os Cartórios de Notas e de Imóveis se aproximam ainda mais da realidade dos brasileiros comuns. Estão presentes em todos os municípios, “em todos os cantos do país, inclusive em cidades onde não há fórum ou juiz”, observa o juiz corregedor Rafael Maas. Isso significa que a justiça (no sentido de solução de demandas) chega mais fácil às pessoas, sem a barreira da distância ou da formalidade do fórum. Leva-se justiça a localidades remotas por meio das serventias extrajudiciais, diminuindo custos de deslocamento e dando agilidade às regularizações. 

E não é só geograficamente que os Cartórios se mostram mais próximos: em geral, o atendimento é mais célere e personalizado, o que aumenta a confiança do usuário. Como destacou o ministro Mauro Campbell Marques, corregedor Nacional de Justiça do CNJ, a eficiência dos Cartórios incentiva medidas de desjudicialização como a adjudicação compulsória, inserindo-as num contexto de justiça digital e integração de serviços. Ele defende a modernização dos mais de 13 mil Cartórios do país, justamente para potencializar essa parceria Estado-cidadão. Afinal, quando não há litígio, não há por que burocratizar, é preciso oferecer ao público caminhos administrativos resolutivos. E, nesse aspecto, os notários e registradores têm se mostrado à altura: “Questões de família, patrimônio e cidadania [estão sendo resolvidas] em tempo recorde e com menor custo” nos Cartórios, dando praticidade e confiança à população.

Especialistas apontam que essa evolução do papel dos Cartórios é irreversível e deve se aprofundar. “Devemos pensar no futuro, pois a desjudicialização é um caminho sem volta” conclui o juiz Márcio Evangelista. A cultura jurídica também está mudando. Segundo o advogado Bernardo Chezzi, vice-presidente do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim),  procedimentos como a adjudicação compulsória extrajudicial não proporcionam apenas uma alternativa mais rápida e eficiente ao Judiciário, mas também “criam novas oportunidades para a advocacia, especialmente para jovens advogados que buscam diversificar suas carteiras de serviços”.

Do ponto de vista do cidadão, o Cartório deixa de ser apenas um local de registros após a compra e se torna parte da solução quando a escritura não foi feita. Isso aproxima a atividade notarial e registral do anseio popular, reforçando sua relevância social. Nas palavras do ministro Campbell, todas essas inovações “ampliam o acesso à Justiça de forma rápida e desburocratizada, sobretudo às populações mais vulneráveis”, tornando demandas antes inacessíveis em questões passíveis de solução imediata.

Um novo capítulo de cidadania imobiliária

A adjudicação compulsória extrajudicial inaugura um novo capítulo na luta pelo direito à moradia e à propriedade no Brasil. Uma questão antes crônica, imóveis pagos e não escriturados, encontrou enfim uma via prática de solução. “São medidas que de fato trazem benefícios tanto para a Justiça, como para os cidadãos”, resume Rogério Bacellar, referindo-se à desjudicialização. Os ganhos são concretos: casos resolvidos em Cartório com rapidez e segurança, varas judiciais desafogadas e cidadãos satisfeitos por verem seus problemas resolvidos sem litígio. Em um país onde a informalidade imobiliária atinge milhões, permitir que o comprador saia da sombra, munido de seus comprovantes, e conquiste a escritura sem depender da morosidade judicial é revolucionário.

A ferramenta da adjudicação extrajudicial se mostra acessível e transformadora. Não se trata apenas de reduzir prazos, mas de empoderar o cidadão a efetivar seu direito de propriedade por si mesmo, mediante um procedimento simples. Como definido pelo CNJ, a medida desjudicializadora da Lei 14.382/22 possibilita um processo muito mais simples, rápido e menos oneroso para o cidadão. E, no fim das contas, esse deve ser o objetivo de todo esforço legislativo e institucional: tornar a vida das pessoas mais fácil, garantindo direitos fundamentais de maneira eficaz.

Especialistas destacam a importância do registro oficial

Apesar de a adjudicação extrajudicial oferecer novos caminhos, especialistas do setor imobiliário alertam que só o registro no Cartório confere segurança jurídica. José de Arimatéia Barbosa, vice-presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) ressalta que “o Registro de Imóveis no Brasil desempenha um papel crucial na proteção dos direitos reais, […] na promoção da segurança jurídica, no desenvolvimento econômico […]”. Para ele, essa formalização beneficia proprietários e sociedade ao garantir direitos reais e acesso a crédito, ou seja, a adjudicação extrajudicial não substitui o registro tradicional: contratos informais (“gaveta”) não geram direitos reais sem matrícula válida.

O risco do “contrato de gaveta” fica claro no relato de registradores de imóveis. Em Itaocara (RJ), o registrador Rogério Marques conta que muitos moradores assinavam contratos de compra e venda sem depois registrar o imóvel. “Ao longo dos anos, percebi que muitas famílias em Itaocara se contentavam em assinar um contrato de compra e venda com firma reconhecida, mas esqueciam do registro. Isso criou uma bola de neve”, afirma. Para Marques, a saída foi um projeto de regularização (Reurb) que oferece o título oficial às famílias. Como destaca o próprio registrador, ter o documento oficial dá prova definitiva de posse: “permitir que famílias tenham o título legítimo de suas casas, que possam dizer com orgulho ‘este imóvel é meu’. Isso muda vidas, dá dignidade e abre portas para crédito, herança, melhorias urbanas”.

A experiência de Minas Gerais reforça esse quadro. A registradora Daniele Rizzo (2º RI de Montes Claros) relata que, ao entregar títulos de propriedade formais em programas de regularização urbana, famílias efetivamente conquistam segurança jurídica: “Ao receberem os títulos de propriedade, 6.466 famílias conquistaram segurança jurídica sobre seus imóveis, com valorização patrimonial e a possibilidade de acesso a financiamentos e crédito”. Ela observa que a formalização não é burocracia, mas sim um instrumento de cidadania. Na visão desses especialistas, o caminho ideal continua sendo levar todas as transações ao Cartório, garantindo à sociedade direitos claros e à família a tranquilidade de dizer, finalmente, “esse imóvel é meu”.